发布日期：2025-01-26 10:39:50 浏览次数： 来源：温州市龙湾区人民政府 字体：[ 大 中 小 ]

各街道办事处，新区管委会、区政府各工作部门，市派驻各工作单位:

《温州湾新区、龙湾区工业用地功能转变实施方案（试行）》已经通过温州湾新区管委会、龙湾区人民政府第25次常务联席会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

温州市龙湾区人民政府办公室  温州湾新区（高新区、经开区）党政办公室

2025年1月24日

（此件公开发布）

温州湾新区、龙湾区工业用地功能转变

实施方案（试行）

为有效整合城市空间资源，完善城市功能配套，推动存量工业用地用途合理转换、开发利用优化，根据《温州市人民政府办公室印发关于有序推进温州市区中心城区工业用地功能转变指导意见的通知》（温政办〔2024〕55号）等有关规定和“强城行动”部署要求，结合我区实际，制定本实施方案。

一、总体目标

围绕高水平建设温州湾新区、高质量打造“一区五城”的发展目标，以产城融合和土地利用最优化为导向，以推进城市有机更新和完善公共配套为路径，有序推进存量工业用地功能转变和产业提升，激发城市活力。

二、主要内容

（一）实施措施

1.合理开展工业用地永久改变土地和房屋用途。在符合详细规划和片区发展实际的前提下，土地使用权人可申请利用原有建筑物或改扩建实现永久改变土地和房屋用途（以下简称“正式退改”），经批准后，签订《国有建设用地使用权出让合同》（补充协议），缴纳土地出让金，实现正式退改。

2.有序推进工业用地临时改变房屋用途。在不影响国土空间规划实施，且不违反国家有关消防、通风、采光、日照、隔声等强制性标准的前提下，土地使用权人可申请利用原有建筑物或改扩建实现临时改变房屋用途（以下简称“临时退改”），经批准后，签订临时改变房屋用途协议书，缴纳土地收益金，办理临时改变房屋用途意见书，实现临时退改。

3.规范处置工业用地擅自改变房屋用途行为。对未经许可擅自改变房屋用途的项目（包括经批准临时退改已到期的项目），允许土地使用权人在规定期限内自行整改，逾期未整改到位的，依法予以查处。在不影响国土空间规划实施，且不违反国家有关消防、通风、采光、日照、隔声等强制性标准的前提下，土地使用权人可申请利用原有建筑物或改扩建实现临时退改，经擅自改变房屋用途（以下简称“擅自退改”）清理处置到位，补交土地收益金后，按照临时退改规定程序办理审批手续。在符合详细规划和片区发展实际的前提下，土地使用权人可申请利用原有建筑物或改扩建实现正式退改，经擅自退改清理处置到位，补交土地收益金，按照正式退改规定程序办理审批手续。

（二）实施范围

本实施方案的实施范围为温州湾新区、龙湾区的存量工业用地。

依照国土空间详细规划，结合工业生产情况、场地空间条件及更新意愿等相关因素，划定一般转变区域、有条件转变区域和限制转变区域三类更新区域类型。

1.一般转变区域：保留生产功能已不适应片区发展且详细规划中规划功能已不是工业用地的区域。该区域内的项目可根据详细规划和建设实际条件办理正式退改或临时退改。

2.有条件转变区域：工业区块线内或未纳入工业区块线但详细规划中规划功能仍为工业用地的区域。该区域内的项目经区政府“一事一议”研究确定确需为工业区的生产生活配套设施补短板的，适度办理临时退改，并严格控制。

3.限制转变区域：已计划实施老旧工业区改造提升、已纳入收储拆迁的区块和以“标准地”出让的工业用地。

（三）办理程序

1.正式退改办理程序

（1）正式退改项目须符合详细规划要求；申请办理正式退改不符合详细规划的，若具备调整条件的，由区政府提请市自然资源和规划局启动详细规划调整，待详细规划调整到位后，按程序予以办理。

（2）土地使用权人向市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）提出申请，明确项目的基本情况、功能转变意向、实施建设诉求等内容。

（3）市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）组织区发改局、新区经济发展局（区经信局）、新区建设局（区住建局）、区市场监督管理局、区综合行政执法局、区城市建设中心、市生态环境局龙湾分局、属地街道等部门按照各自职责对项目开展联合踏勘及审查，审查通过后，报区政府“一事一议”研究确定。

（4）经区政府“一事一议”研究确定后，且项目开展规划许可前通过公示方式征求利害关系人意见无异议的，市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）依据详细规划核定规划条件和规划用地红线，委托评估地价差（经市自然资源和规划局地价会审通过），报区政府批准后，签订《国有建设用地使用权出让合同》（补充协议），收取土地使用权出让金差价款。若项目涉及改扩建的，按规定程序申请建设项目行政许可。若项目涉及规划用地红线外的，同步办理国有土地使用权收回手续。

规划许可前公示阶段利害关系人提出异议的，由市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）会同相关部门研判异议是否成立或者组织听证会听取各方意见后作出是否采纳决定。异议不成立的，继续按照前款规定程序办理。

（5）相关规划许可办理前，市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）将《国有建设用地使用权出让合同》（补充协议）以及费源明细信息推送给高新区税务局或区税务局，待税务部门征收土地出让金后，市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）予以办理规划许可手续。

2.临时退改办理程序

（1）土地使用权人向属地街道提出申请，提交临时改变房屋用途项目申报表（详见附件1）、不动产权属证书、建筑结构安全鉴定报告、建筑消防安全评估报告、临时功能转变项目设计方案等材料，属地街道初审通过后，将相关材料报送新区经济发展局（区经信局）。

（2）新区经济发展局（区经信局）牵头组织区发改局、新区建设局（区住建局）、区市场监督管理局、区综合行政执法局、区城市建设中心、市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）、市生态环境局龙湾分局、行业主管部门、属地街道等部门按照各自职责对项目开展联合踏勘及审查，联合审查通过后，由新区经济发展局（区经信局）出具审查意见，对其中涉及需要报区政府“一事一议”的项目，报区政府研究确定。

（3）联合审查通过后（其中“一事一议”项目须经区政府研究确定），且项目开展规划许可前通过公示方式征求利害关系人意见无异议的，由属地街道与土地使用权人签订临时改变房屋用途协议书（协议书范本详见附件2），明确临时退改的具体功能及相应建筑面积、土地收益金金额等内容，协议年限不超过5年（以批复的临时改变房屋用途意见书时间为起算时点)。市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）根据协议书内容发放临时改变房屋用途意见书，涉及新增临时建筑的，需办理临时建设工程规划许可手续。涉及新增临时建筑的，建筑结构安全鉴定报告、建筑消防安全评估报告在项目完工时报新区建设局（区住建局）确认。

联合审查通过后（其中“一事一议”项目须经区政府研究确定），规划许可前公示阶段利害关系人提出异议的，由市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）会同相关部门研判异议是否成立或者组织听证会听取各方意见后作出是否采纳决定。异议不成立的，继续按照前款规定程序办理。

（4）相关规划许可办理前，市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）将属地街道与土地使用权人签订的临时改变房屋用途协议书以及费源明细信息推送给高新区税务局或区税务局，待税务部门征收土地收益金后，市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）予以办理临时改变房屋用途意见书（意见书范本详见附件3）。

（5）批准临时退改到期后需要重新申请的，经新区经济发展局（区经信局）审查通过后，按规定重新签订临时改变房屋用途协议书，办理临时改变房屋用途意见书，土地收益金按规定收取。

（6）批准临时退改到期后不再续期的，允许土地使用权人在规定期限内整改到位，并经新区经济发展局（区经信局）审查通过后，予以恢复工业功能。

（7）临时退改向正式退改转变的，须符合详细规划和片区发展实际，各项建设已办理规划许可手续，土地和房屋产权合法的，办理程序按照前款正式退改规定程序执行。

3.擅自退改清理处置程序

擅自退改清理处置，由各属地街道牵头负责，区相关部门配合，在本实施方案发布实施一个月内，属地街道做好全面排查工作，并做好政策宣传。擅自退改的项目位于限制转变区域内的，由区综合行政执法局下发整改通知书，土地使用权人在三个月内自行整改，逾期未整改到位的，由区综合行政执法局牵头组织市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）等相关部门开展联合执法，并依法予以查处。擅自退改的项目位于一般转变区域或有条件转变区域内的，由属地街道下发告知书，按照以下三类情况分别予以处置：

（1）土地使用权人申请自行整改的项目。土地使用权人在收到告知书之日起一个月内向属地街道提出擅自退改清理处置申请（所需提供材料清单详见附件4），属地街道按规定在项目现场和街道公示栏对项目情况进行公示，经公示无异议，土地使用权人在申请之日起三个月内完成整改且经新区建设局（区住建局）确认后，与属地街道补签擅自改变房屋用途清理处置协议书（详见附件6），补交土地收益金（土地收益金计算至土地使用权人向属地街道递交完整申请材料之日），予以恢复工业功能。

（2）土地使用权人申请临时退改或正式退改的项目。土地使用权人向属地街道提出擅自退改清理处置申请（所需提供材料清单详见附件4），属地街道按规定在项目现场和街道公示栏对项目情况进行公示，经公示无异议，土地使用权人与属地街道补签擅自改变房屋用途清理处置协议书（详见附件6），补交土地收益金。后续办理临时退改的，相关程序按照前款临时退改规定程序执行；后续办理正式退改的，相关程序按照前款正式退改规定程序执行。

（3）土地使用权人不在规定期限内整改，且不申请补办临时退改或正式退改的项目，由区综合行政执法局牵头组织区相关部门开展联合执法，并依法予以查处。

（四）产业引导要求

1.积极推动高技术服务业发展，鼓励人工智能、科技创新及软件和信息技术服务等产业。

2.积极推动通过功能转变为城市公共服务设施补短板，鼓励养老、文化教育、卫生、体育设施等公益性产业。

3.鼓励文创、时尚、休闲娱乐等新业态的迭代升级，提升城市“烟火气”。

（五）具体管控要求

1.更新改造涉及改扩建和利用已有建筑、构筑物和设施设备的，应在满足消防和结构安全等相关规范要求的前提下进行房屋用途改变。

2.工业区块线内的工业用地及纳入低效用地再开发集中连片改造区块，应严格执行《温州市人民政府办公室关于印发温州市工业区块线管理办法的通知》（温政办〔2020〕72号）和《温州市人民政府办公室关于印发温州市低效用地再开发试点工作实施方案的通知》（温政办〔2024〕24号），实施正式退改的，须落实“占一补一”“退一补一”，确保工业用地总量不下降。

3.因现实条件限制，建筑退让、停车配建等无法满足相关要求的，在满足消防及公共安全的前提下，以不低于现状条件为底线进行更新。利用原有建筑临时退改的，原则上不再新增建筑面积，确需完善相关配套的，在满足消防和结构安全的前提下可结合需求适度增设连廊、消防楼梯、电梯、配电房等，新增建筑面积不大于合法改变房屋用途建筑面积的5%，且不超过500平方米（隔层除外），该部分新增建筑面积（含隔层建筑面积）办理临时建设工程规划许可，有效期不得超过两年。临时建设工程规划许可证有效期届满确需延续的，可在有效期届满前三十日内向原核发机关申请办理延续手续，每次延续期限不得超过一年，延续次数不得超过两次。临时建筑应当在临时建设工程规划许可证的有效期届满前自行拆除。同时，办理临时规划许可的建筑面积应同等收取土地收益金，具体项目以审批时最新土地收益金标准按批准年限测算收取。

4.办理临时退改的，应根据使用年限收取土地收益金。临时退改的期限不超过五年，期限届满确需延续的，可以在期限届满前六十日内向新区经济发展局（区经信局）申请办理延续手续，每次延续期限不得超过两年。

5.原工业用地改变房屋用途应根据环境保护的法律法规相关要求做好场地污染调查，完善废水、废气排放与治理设施，并规范运维。

6.禁止正式退改或临时退改为住宅，符合保障性租赁住房相关政策的除外。

7.更新改造应集约节约利用土地，积极为城市提供公共开放空间。功能转变后的更新改造应符合片区城市设计要求，推进工业遗存创意化改造，体现本土特色风貌。

（六）土地出让金（土地收益金）相关要求

1.正式退改项目的土地出让金按市场评估差价收取。

2.临时退改项目的土地收益金标准和行业修正系数表详见附件7、8、9，土地收益金标准实行一年一调整的方式公布实施。根据《温州市人民政府办公室印发关于有序推进温州市区中心城区工业用地功能转变指导意见的通知》（温政办〔2024〕55号）文件精神，临时退改的土地收益金按照本实施方案附件7、8、9计算的土地收益金的55%比例收取。

3.项目有配套设施、隔层等办理临时建设工程规划许可的，许可期限内的配套设施按照地块临时退改的主功能收取土地收益金，许可期限内的隔层按照地块临时退改实际房屋用途的楼层收益金标准收取土地收益金。

4.工业用地功能转变涉及契税等税费缴纳的，按照税法相关规定执行。

5.擅自退改项目的土地收益金以本实施方案发布实施时间为节点。本实施方案发布实施前，擅自退改项目的土地收益金按照以下标准收取：土地收益金按区域分为三级，一级范围以温州大道以北，汤家桥路以东，机场路以南，蒲江路以西围合部分区域，土地收益金为每年每平方米50元；二级范围为除一级地块以外的蒲州街道、状元街道区域，龙江路以东、瓯海大道以南、永强大道以西、围垦路-永定路以北区域，土地收益金为每年每平方米40元；三级范围为上述一、二级范围外的区域，土地收益金为每年每平方米30元。本实施方案发布实施后，擅自退改项目的土地收益金按照本实施方案标准执行。

6.对符合自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》中适用过渡期政策的养老、科技创新等产业行业，临时退改免收土地收益金相关规定按照《温州市人民政府办公室印发关于有序推进温州市区中心城区工业用地功能转变指导意见的通知》（温政办〔2024〕55号）执行。

7.涉及土地收益金的减免缓相关政策和执行要求应严格按照相关规定执行。

三、实施监管

土地使用权人要按照规划和许可要求建设和使用建筑物、构筑物。区发改局、新区经济发展局（区经信局）、区教育局、新区科技和人才局（区科技局）、区民政局、新区建设局（区住建局）、区商务局、区文化和广电旅游体育局、区市场监督管理局、区综合行政执法局、区体育事业发展中心、区城市建设中心、高新区税务局、区税务局、市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）、市生态环境局龙湾分局、区消防救援大队、属地街道等部门按照职能分工做好相应监管工作。

市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）牵头做好工业用地功能转变的指导服务；负责正式退改具体事宜，组织区相关部门审查正式退改项目；负责审查项目地址在国土空间详细规划中规划功能是否仍为工业用地；做好行政许可等审批手续办理；负责区政府交办的其他工作任务。

新区经济发展局（区经信局）牵头负责临时退改具体事宜，组织区相关部门审查临时退改项目，协调解决临时退改项目实施过程中出现的问题；审查项目是否位于计划实施老旧工业区改造提升范围内以及是否属于“标准地”出让的工业用地；落实工业项目《项目投资管理合同》的履约监管职责，严格把关以“标准地”出让项目的用地功能转变；发现擅自退改的，及时将线索告知区综合行政执法局。

区发改局负责编制全区工业用地功能转变发展规划和实施计划，建立工业用地功能转变项目库，定期分析和评判工业用地功能转变实施成效；协助新区经济发展局（区经信局）做好临时退改项目审查；指导属地街道制定工业用地功能转变的产业准入要求。

区综合行政执法局要加大巡查执法力度，及时处理日常监管发现或其他部门移送的违法线索，对擅自退改的项目以及违法违规建设和使用房屋的行为，依法予以查处。

区教育局负责教育相关的产业准入把关。

新区科技和人才局（区科技局）负责科技创新相关的产业准入把关。

区民政局负责社会福利、养老等相关的产业准入把关。

新区建设局（区住建局）负责擅自退改项目的整改验收工作；加强临时退改项目建筑质量监督管理；做好临时退改项目建筑改建工程和内部装修的质量安全和消防审查验收工作的监督指导。

区商务局负责贸易、电子商务等相关的产业准入把关。

区文化和广电旅游体育局负责文化、旅游等相关的产业准入把关。

区市场监督管理局要依法核对经营场所登记材料，严禁将不符合登记条件的建筑登记为住所或经营场所；加强对经营主体的日常监管，依法查处经营主体的违法违规行为；协助区综合行政执法局依法查处擅自退改的项目。

区体育事业发展中心负责体育相关的产业准入把关。

区城市建设中心负责审查项目是否位于计划做地收储的区块或已纳入收储拆迁的区块。

高新区税务局负责催缴温州湾范围内项目的土地出让金和土地收益金；协助区综合行政执法局依法查处擅自退改的项目。

区税务局负责催缴温州湾范围以外项目的土地出让金和土地收益金；协助区综合行政执法局依法查处擅自退改的项目。

市生态环境局龙湾分局要加强对企业环境行为日常监管，依法查处企业的违法违规行为。

区消防救援大队负责临时退改项目的消防安全日常监督管理。

属地街道负责全面摸排辖区范围内工业用地改变房屋用途实际情况，并做好政策宣传；牵头负责辖区范围内擅自退改的项目审查和处置；负责临时退改项目初审，对项目产业业态、建筑面积、经营时限、缴款情况等予以把关，做好临时退改项目日常监管；负责擅自改变房屋用途清理处置协议书签订工作；落实工业项目《项目投资管理合同》的履约职责，加强对工业企业日常管理，履行属地企业全面监管职责；发现擅自退改的，及时将线索告知区综合行政执法局。

四、实施要求

本实施方案发布后，各属地街道要充分摸排调研工业用地改变房屋用途实际情况，全面掌握企业改变土地和房屋用途的意愿，将掌握的详细情况报新区经济发展局（区经信局）研究确定。

1.严格政策标准。区相关部门和属地街道要严格落实本实施方案相关要求，坚持高质量要求，科学有序推进存量工业用地功能转变和更新改造。

2.加大执法力度。区相关部门和属地街道要通力合作，加大依法查处和监督管理力度，严厉打击擅自退改行为，确保规范推进工业用地功能转变。

3.优化行政服务。区相关部门应为各区块功能转变和更新改造行政许可等事项提供优质高效服务，强化政策宣传，积极主动对接各项目主体，形成工作合力。

4.本实施方案自2025年4月15日开始实施，有效期两年。《温州市龙湾区人民政府办公室关于印发龙湾区“退二进三”项目处置方案（2022年修订版）的通知》（温龙政办发〔2023〕4号）同时废止。

附件1

临时改变房屋用途项目申报表

附件2

临时改变房屋用途协议书（示例）

甲方（XX街道）：

乙方：

为认真执行《温州市人民政府办公室印发关于有序推进温州市区中心城区工业用地功能转变指导意见的通知》（温政办〔2024〕55号）、《关于开展温州湾新区、龙湾区工业用地功能转变实施方案》（温龙政办发〔20XX〕X号）等文件要求，规范临时改变房屋用途的行为，现根据上述文件精神签订本协议，约定如下：

一、本项目名称： 

土地使用权人： 

法定代表人：

项目地点：

项目经营范围： 

临时改变房屋用途建筑面积：XX平方米，其中一层建筑面积XX平方米，二层以上建筑面积XX平方米

临时改变房屋用途时间：X年（以市自然资源和规划局龙湾分局（温州湾新区分局）批复的临时改变房屋用途意见书时间为起算时点）

二、本项目取得的临时改变房屋用途备案手续，不作为办理变更房屋产权和土地变更登记的依据。

三、本项目经审核同意临时改变用途的建筑物，因城市建设需要拆迁或收储的，仍按原建筑物用途、原土地用途和原土地使用方式予以拆迁补偿安置，已收缴的土地收益金未到期的按剩余期限在拆迁安置时予以补偿。企业所属员工安置、设备搬迁和建筑物的处置由企业自行负责，政府不予补偿。

四、双方确认本项目临时改变房屋用途时段的土地收益金按照《关于开展温州湾新区、龙湾区工业用地功能转变实施方案》（温龙政办发〔20XX〕X号）等文件规定执行，土地收益金合计         （大写：              ）

五、乙方须在本协议签订之日起  日内缴纳上述土地收益金，逾期未缴纳的，甲方将依法处置。

六、本协议一式两份，自双方签订之日起生效。

甲方：                            乙方：

法定代表人：                      法定代表人：

签订时间：                        签订时间：

附件3

临时改变房屋用途意见书（范本）

编号：

项 目 名 称：

建 设 单 位：

建 设 地 点：

建 设 规 模：

临时改变房屋用途规划功能：

改 变 期 限：

附 图 附 件：

经审核，同意该项目临时改变房屋用途，特发此书。

遵守事项：

一、 未经核发机关审核同意，本意见书的各项规定不得随意变更。

二、 本意见书的附图与附件，与本意见书具有同等法律效力。

核发机关：       

核发日期：       

附件4

擅自改变房屋用途清理处置所需提供材料清单

一、申请人报告;

二、申请人身份证、营业执照复印件;

三、委托书;

四、调查（询问)笔录;

五、如有必要，需提供第三方对房屋结构安全（房屋结构安全鉴定与否以《浙江省房屋使用安全管理条例》为准)、消防改造可行性、环保安全等评估或鉴定报告；

六、提供合法建筑物材料（不动产权证复印件);

七、提供清理补办公示期间无异议的证明材料,公示包括单位（个人）名称、地址、建筑面积、改变功能时间及同意补办的基本信息。

八、提供擅自改变房屋用途处置申请表（申请表详见附件5）
附件5

擅自改变房屋用途处置申请表

附件6

擅自改变房屋用途清理处置协议书（示例）

甲方（XX街道）：

乙方：

就乙方擅自改变房屋用途事宜与乙方达成如下协议：

一、乙方确认其于   年  月  日擅自将坐落于      的房屋（原用途为：     ）改变用途（现用途为：      ）。

二、双方确认擅自改变房屋用途时段的土地收益金按如下标准收取：

1、     年   月   日至     年    月   日，按“二、主要内容”中“（六）土地出让金（土地收益金）相关要求”第5条确定的土地收益金标准收取，计    （大写：   ）；

2、    年   月   日至   年  月  日，按《关于开展温州湾新区、龙湾区工业用地功能转变实施方案》（温龙政办发〔20XX〕X号）确定的土地收益金标准收取，计    （大写：   ）；

上述土地收益金总额共计     （大写：      ）

三、本项目办理的擅自改变房屋用途清理处置手续，不作为办理变更房屋产权和土地变更登记的依据。

四、本项目经审核同意擅自改变房屋用途处置的建筑物，因城市建设需要拆迁或收储的，仍按原建筑物用途、原土地用途和原土地使用方式予以拆迁补偿安置，已收缴的土地收益金未到期的按剩余期限在拆迁安置时予以补偿。企业所属员工安置、设备搬迁和建筑物的处置由企业自行负责，政府不予补偿。

五、乙方须在本协议签订之日起  日内补交上述土地收益金，逾期未缴纳的，甲方将依法处置。

六、本协议一式两份，自双方签订之日起生效。

甲方：                            乙方：

法定代表人：                      法定代表人：

签订时间：                        签订时间：

附件7

附件8

附件9

龙湾区工业用地临时改变房屋用途行业修正

系数表

计算步骤：

1.参照附图确定区片编号及对应的土地收益金区片价

2.计算公式：出让工业用地土地收益金=底层收益金区片价（元/平方米*年）×一层建筑面积（平方米）×临时改变房屋用途时间（年）×临时改变房屋用途行业修正系数＋楼层收益金区片价（元/平方米*年）×二层以上建筑面积（平方米）×临时改变房屋用途时间（年）×临时改变房屋用途行业修正系数

划拨工业用地土地收益金=出让工业用地土地收益金+划拨工业收益金区片价（元/平方米*年）×总建筑面积（平方米）×临时改变房屋用途时间（年）

附件下载：温州市龙湾区人民政府办公室 温州湾新区（高新区、经开区）党政办公室 关于印发《温州湾新区、龙湾区工业用地功能转变实施方案（试行）》的通知.docx