| 温龙政复〔2024〕53号 | ||||
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温州市龙湾区人民政府 行政复议决定书 温龙政复〔2024〕53号 申请人：浙江某公司， 被申请人：温州市龙湾区住房和城乡建设局 第三人：温州某有限公司 第三人：龙湾区某小区业主委员会 申请人不服被申请人对第三人温州某公司与第三人龙湾区某小区业主委员会签订的物业服务合同进行备案（合同备案号20240402号）的行政行为，向本机关提出行政复议申请，本机关于2024年4月9日依法予以受理。审理过程中发现情况复杂，经批准延长审理期限30日。本案现已审理终结。 申请人称：一、被申请人的备案行为属于行政行为。《温州市物业管理条例》第四十六条第三款规定：“物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内向县（市、区）物业管理主管部门备案。”物业管理主管部门对物业服务人提出的备案，依法应当审查并作出是否备案的决定。备案行为实质为对物业管理的监管行为或者行政确认行为，其设置目的是监督住宅小区业主选聘物业服务人是否合法有效或者赋予业主和物业服务人的法律关系、法律地位。《温州市物业管理项目招标投标办法》第一条规定制定目的，其第四条规定物业管理项目招标投标活动的主管部门和主要职责。被申请人作为物业管理项目招标投标的主管部门，承担着招标投标的全过程监督管理活动，通过对物业服务合同的备案，对整个招标投标过程是否合法有效进行全面监督，或者对物业服务合同双方当事人的法律关系、法律地位进行确认，故被申请人的备案行为为行政监管行为或行政确认行为，属于行政行为。二、申请人与被申请人的备案行为存在法律上的利害关系。申请人为龙湾区某小区的物业服务人，其服务期限于2023年12月到期。2023年11月，某小区业委会依法组织公开招标活动，申请人参与投标，以总分第一名成绩中标。该业委会于2024年1月4日作出流标决定，其程序违法，侵害了申请人的合法权益。申请人就此多次与业委会进行交涉，并向被申请人投诉。业委会于2024年2月20日组织第二次邀请招标，温州某公司在此次招标中被该业委会确定为中标单位。后该公司申请备案，被申请人予以备案。被申请人在明知申请人与业委会存在纠纷的情况下，罔顾事实予以备案，严重侵害了申请人的合法权益。被申请人的备案行为造成了申请人与该小区物业服务合同法律关系的灭失，其备案行为通过确认第二次招标行为有效直接否定了第一次招标行为。被申请人的备案决定与申请人存在法律上的利害关系，严重侵害了申请人的公平竞争权。三、被申请人的备案行为违法。1.备案行为事实不清、证据不足。申请人于2024年1月10日曾就业委会在招标活动中的违法行为进行过投诉，被申请人也曾就此组织过纠纷处理。被申请人明知两次招标投标活动存在法律争议，对第一次招标活动是否违法、存在何种违法情形以及业委会作出流标决定事实是否清楚、程序是否合法等事实在备案活动中均未查明，对第二次招标是否合法、程序是否适当等问题也未查清，便对温州某公司与嘉业委会的物业服务合同予以备案，明显属于事实不清，证据不足。2.备案程序违法。被申请人未履行法定审查义务就备案，违反法定程序和正当法律程序。被申请人明知申请人与嘉华景苑业委会存在纠纷，该合同纠纷已由龙湾区人民法院受理立案，备案行为与申请人存在重大利害关系。根据《浙江省行政程序办法》第五条第二款规定，被申请人在未听取申请人的陈述和申辩的情况下，直接作出备案决定，其行为违反了法定程序。根据《温州市物业管理项目招标投标办法》第六条规定，本项目规划总建筑面积115824.67平方米，按规定应当组织公开招标，而第二次业主采用邀请招标，违反法定程序。被申请人在未查明招标程序违法的情况下予以备案，明显属于违反正当法律程序。四、被申请人的备案行为属于无效行政行为。被申请人作出的备案决定没有作出时间，行政行为的法律效力始于行政行为生效，一个没有具体作出时间的行政行为显然无法确定其法律效力，属于重大且明显的违法行为。根据《中华人民共和国行政复议法》规定，应当确认该行政行为无效。复议审理过程中，复议机关通过电话听取申请人意见，申请人代理律师表示阅卷后并无其他补充意见，以行政复议申请书为准。综上，被申请人的备案行为事实不清，证据不足，程序违法，请求复议机关确认被申请人的备案行为无效或者撤销备案决定。 被申请人称：一、被申请人作出的物业服务合同备案行为不属于行政复议范围。1.被申请人作出的物业服务合同备案行为不属于行政行为。《国务院法制办对《关于〈物业管理条例〉第十六条的请示》的答复》（国法秘函〔2005〕439号）规定：“《物业管理条例》第十六条第一款规定：‘业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。’这里的‘备案’是一种告知，不具有行政许可的性质。”参照该解释，《温州市物业管理条例》第四十六条第三款中的物业服务合同备案只是被申请人作为物业主管部门收取物业服务人提交的材料以存案的行为，是一种行政管理措施，不具有行政许可或行政确认性质。2.物业服务合同备案不具备行政行为的必备特征，不属于行政行为。行政行为应当具有公定力、确定力、拘束力、执行力，如果不具备上述拘束力、执行力等特征，则不属于行政行为。如上所述，物业服务合同备案只是行政部门收取物业服务人提交的材料以存案的行为，并没有产生具体的权利义务内容要求行政相对人遵守，故被复备案行为并不具有拘束力，更谈不上采取强制措施使行政相对人履行有关义务，因此也不具备执行力。可见，被复备案行为不具备行政行为的必备特征，非行政行为，不属于《中华人民共和国行政复议法》第十一条规定的行政复议范围。二、申请人主体不适格。首先，根据《温州市物业管理条例》第四十六条第三款规定，物业服务合同备案系由与业委会签订物业服务合同的物业服务人向物业主管部门提出。本案中系由温州某公司向被申请人备案其与业委会签订的《物业服务委托合同》。因此，即使被申请人作出的备案行为属于可复议的行政行为，申请人显然也不属于行政相对人。其次，申请人与被申请人作出的备案行为不具有利害关系。根据《民法典》第二百七十八条第一款第（四）项、第二款以及《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项等规定，龙湾区某小区选聘物业服务企业并签订物业管理合同，由该小区业主共同决定即业主大会依法表决通过即可确定，无须相关政府部门审批。如上所述，物业服务合同备案只是被申请人对有关材料进行收取、存案的行为，是一种行政管理措施，不具有行政许可或行政确认性质。被申请人是否予以备案不影响相关物业服务合同的法律效力，更不会导致申请人与龙湾区某小区物业服务合同关系灭失的情况。因此，申请人不是行政相对人，且与被复备案行为不具有利害关系，故不具有申请复议的主体资格。三、被申请人的备案行为合法，程序正当。根据《温州市物业管理条例》第四十六条第三款规定，温州某公司于2024年3月20日与业委会签订《物业服务委托合同》，后该公司向被申请人提交了物业管理合同备案表、业主大会决议、物业服务合同、小区物业管理方案、业委会街道备案证明、委托书、办理人身份证复印件等备案材料。被申请人对前述备案材料进行形式审查后认为符合备案条件，遂于2024年4月2日在备案表上盖章完成备案。被申请人作出的备案内容完整，合法合规，程序正当。申请人认为被申请人应对物业管理合同备案进行实质审查并听取申请人的陈述申辩意见，没有法律依据。被申请人作为辖区物业管理部门对物业服务合同只负有进行备案登记的法定职责，而没有对物业服务合同是否依法订立、是否有效进行认定的法定职责，而且相关规定也并未要求备案机关要对备案材料是否合法等进行实质审查。至于申请人提出的嘉华景苑业委会第一次招标后拒不与其签订物业服务合同的问题，属于当事双方之间的民事合同纠纷，不属于本案审理范围，相关利害关系人可以通过民事诉讼等其他法律途径解决。综上，被申请人作出的物业服务合同备案行为合法、程序正当，请求复议机关予以维持。 第三人温州某公司称：一、龙湾区某小区业委会于2024年2月20日对外公开选聘物业服务企业，并发布《龙湾区嘉华景苑业主委员会〔2024〕第1号关于嘉华景苑小区更换物业的公告》。温州某公司依照《物业更换公告》要求向嘉华景苑业委会报名并提交相关资料。业委会依照物业选聘流程召开业主大会、组织业主投票、公示等最终选任温州某公司为物业服务提供企业。后温州某公司与业委会就2024年4月1日至2025年12月29日期间的物业服务事项签订《物业服务委托合同》。业委会依法公开选聘物业服务企业，温州某公司也依照法律规定参与投标，亦未通过非正常手段干扰投标，整个投标过程合法合规，投标结果合法有效，且温州某公司与业委会签订书面物业服务合同，并于2024年4月1日入场提供相关物业服务。二、依据《龙湾区蒲州街道嘉华景苑小区业主委员会〔2024〕第4号文件》及业委会的签订物业合同通知书，温州某公司与该业委会签订《物业服务委托合同》。后根据物业合同备案要求，温州某公司向被申请人提出物业合同备案申请，经被申请人对备案材料进行审查，确认物业服务合同符合备案要求，于2024年4月2日作出备案确认。温州某公司就物业服务合同备案申请材料齐全、手续符合法律规定、程序合法有效，被申请人对涉案物业服务合同进行备案的行为合法有效，应予维持。三、申请人与业委会之间的纠纷，与本案没有关联，其无权就涉案物业服务合同备案提出异议。若申请人认为因自身权利与业委会存在争议，应另行通过民事诉讼解决。综上，被申请人作出的《物业管理服务合同备案表20240402》行为合法有效，请求复议机关维持被申请人作出的具体行政行为。 第三人龙湾区某小区业委会称：一、关于申请人所谓“中标”的事实。2023年12月25日下午14时30分，龙湾区某小区业委会委托浙江某项目管理有限公司代理的物业管理服务项目正式开标，共计四家单位参与投标，其中申请人于评分阶段得分最高。代理方当日送达中标结果公示表，并有三天异议期。期间，业主提出异议，包括申请人在内参与投标的四家单位皆在两年内有过行政处罚。根据《嘉华景苑小区物业管理服务项目招标文件》第一章第一条投标须知第十三项其他说明第3小节内容：投标单位两年内有不良信用行为或经行政部门行政处罚的，不得参加物业管理项目招投标。同时，根据《中华人民共和国招标投标法》《温州市物业管理项目招标投标法》《中华人民共和国评标委员会和评标方法暂行规定》第二十七条“因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标”之规定，五位评标人于2023年12月29日作出复评并签字确认流标。2024年1月4日，代理方公示流标结果，并由业委会盖章确认，并未向任何单位送达《中标通知书》。故此次招标项目流标结果符合招投标规定，并非申请人所说某小区“作出流标决定”，甚至于申请人一开始就没有投标的资格。申请人若有疑虑，应与代理方咨询协商。二、关于业委会选择新物业的事实。鉴于前次招标中代理方的疏忽和投标人隐瞒事实，业委会选择召开业主大会，直接投票选取业主满意的物业合作对象，由业委会负责发布公告，通过业主推荐或物业公司自愿报名的方式，收集材料，实地考察，最终温州某公司于2024年3月15日以第一名的票数胜出。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第五点：业主大会有权选聘和解聘物业服务企业。综上，嘉华景苑业委会认为被申请人的物业服务备案决定（合同备案号20240402号）事实清楚、程序合法、适用法律法规正确，请求复议机关依法予以维持。 本机关审理查明：2024年3月20日，第三人温州某公司与第三人龙湾区某小区业委会签订《物业服务委托合同》，双方在该合同第五十条中约定：“本合同以主管部门备案成功后生效”。2024年3月下旬，第三人温州某公司向被申请人申请物业服务合同备案，提交了物业管理合同备案表（合同备案号：20240402）、业主大会业主委员会备案证明（编号：蒲州街道第2020007号）、龙湾区某小区业主大会会议决议、物业服务委托合同、物业服务管理方案、委托办理人的授权委托书及身份证明、物业服务人营业执照等备案材料。经审核，被申请人于2024年4月2日在物业管理合同备案表上盖章予以备案。申请人不服，向本机关提起行政复议，要求撤销被申请人对第三人之间的物业服务合同进行备案（合同备案号20240402号）的行政行为。 另查明，申请人系龙湾区某小区的老物业公司，其物业服务合同约定服务期限于2023年12月届满。2023年11月，龙湾区某小区组织公开招标选聘新物业公司，申请人参与投标，并在评标阶段评审得分最高。因发现其他投标人存在两年内被行政处罚的情形，评委会对其投标文件做否决处理。2024年1月4日，第三人龙湾区某小区业委会发布《嘉华景苑小区物业管理服务项目流标公告》，以“经否决后本次有效标书少于3家”为由，决定对该次招标作流标处理。申请人未被确定为中标人，未收到中标通知书。后小区重新组织选聘物业公司，申请人未报名参加此次活动，最终第三人温州某公司被选聘为该小区的新物业公司。 以上事实有申请人提供的行政复议申请书、关于暂缓龙湾区某小区更换物业备案报告、法院诉讼情况和被申请人提供的行政复议答复书、物业管理合同备案表、业主大会业主委员会备案证明、业主大会会议决议、物业服务委托合同、物业服务管理方案、授权委托书、营业执照等证据证实。 本机关认为：根据《温州市物业管理条例》第五条第一款的规定，“市、县（市、区）住房和城乡建设管理部门是物业管理主管部门，负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。……”；第四十六条第三款的规定，“物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内向县（市、区）物业管理主管部门备案。”因此，被申请人对案涉物业服务合同具有履行备案职责的法定职权。 根据《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款第（二）项的规定，“行政复议机关收到行政复议申请后，应当在五日内进行审查。对符合下列规定的，行政复议机关应当予以受理……（二）申请人与被申请行政复议的行政行为有利害关系”。据此，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权申请行政复议。本案中，被申请人的备案事项为第三人温州某公司与第三人龙湾区某小区业委会之间的物业服务合同，申请人非该备案行为的相对人。依照《物业管理条例》《温州市物业管理条例》的规定，申请人能否与龙湾区某小区订立物业服务合同，取决于该小区业主是否决定选聘其为物业服务单位，系其与该小区业主之间的物业合同关系。被申请人对案涉物业服务合同是否备案、如何备案不影响申请人与嘉华景苑小区物业服务合同的成立。况且，行政备案并非物业服务合同的法定生效要件，第三人自愿约定将合同备案作为合同生效要件，属于其意思自治范畴。因此，被申请人对案涉物业服务合同进行备案并未创设申请人的权利义务，对其权利义务不产生实际影响，申请人与备案行为之间不存在利害关系。 申请人在复议申请中提出“被申请人的备案行为造成了申请人与龙湾区某小区小区物业服务合同法律关系的灭失，其备案行为通过确认第二次招标行为有效直接否定了第一次招标行为。被申请人的备案决定与申请人存在法律上的利害关系，严重侵害了申请人的公平竞争权”说法，本机关不予认可，具体分析如下：第一，招投标为订立合同的一种特殊方式，合同自中标通知书到达中标人时成立。申请人参与龙湾区某小区小区物业服务项目招投标属于平等民事主体活动，最终是否选聘申请人为物业服务企业以及是否与申请人订立、履行物业服务合同系该小区业主的选择，与被申请人对涉案物业服务合同的备案行为没有因果关系。申请人若认为嘉华景苑小区在采取招投标方式订立合同过程中违反有关义务或者存在侵权行为，亦可通过民事诉讼途径追究其法律责任。第二，根据《中华人民共和国招标投标法》第六十五条的规定，“投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本法有关规定的，有权向招标人提出异议或者依法向有关行政监督部门投诉”。针对龙湾区某小区未确定申请人为中标人、不向申请人发出中标通知书、另行选聘物业公司的行为，申请人若认为违反招投标有关法律规定的，应当通过上述法定救济途径解决。综上，申请人非案涉物业服务合同备案行为的相对人，亦与该行为不存在行政法上的利害关系。根据《中华人民共和国行政复议法》第三十三条的规定，本机关决定： 驳回申请人浙江某公司的行政复议申请。 如不服本行政复议决定，可在收到本行政复议决定书之日起十五日内向人民法院提出行政诉讼。 温州市龙湾区人民政府 2024年7月2日 |
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温州市龙湾区人民政府 行政复议决定书 温龙政复〔2024〕53号 申请人：浙江某公司， 被申请人：温州市龙湾区住房和城乡建设局 第三人：温州某有限公司 第三人：龙湾区某小区业主委员会 申请人不服被申请人对第三人温州某公司与第三人龙湾区某小区业主委员会签订的物业服务合同进行备案（合同备案号20240402号）的行政行为，向本机关提出行政复议申请，本机关于2024年4月9日依法予以受理。审理过程中发现情况复杂，经批准延长审理期限30日。本案现已审理终结。 申请人称：一、被申请人的备案行为属于行政行为。《温州市物业管理条例》第四十六条第三款规定：“物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内向县（市、区）物业管理主管部门备案。”物业管理主管部门对物业服务人提出的备案，依法应当审查并作出是否备案的决定。备案行为实质为对物业管理的监管行为或者行政确认行为，其设置目的是监督住宅小区业主选聘物业服务人是否合法有效或者赋予业主和物业服务人的法律关系、法律地位。《温州市物业管理项目招标投标办法》第一条规定制定目的，其第四条规定物业管理项目招标投标活动的主管部门和主要职责。被申请人作为物业管理项目招标投标的主管部门，承担着招标投标的全过程监督管理活动，通过对物业服务合同的备案，对整个招标投标过程是否合法有效进行全面监督，或者对物业服务合同双方当事人的法律关系、法律地位进行确认，故被申请人的备案行为为行政监管行为或行政确认行为，属于行政行为。二、申请人与被申请人的备案行为存在法律上的利害关系。申请人为龙湾区某小区的物业服务人，其服务期限于2023年12月到期。2023年11月，某小区业委会依法组织公开招标活动，申请人参与投标，以总分第一名成绩中标。该业委会于2024年1月4日作出流标决定，其程序违法，侵害了申请人的合法权益。申请人就此多次与业委会进行交涉，并向被申请人投诉。业委会于2024年2月20日组织第二次邀请招标，温州某公司在此次招标中被该业委会确定为中标单位。后该公司申请备案，被申请人予以备案。被申请人在明知申请人与业委会存在纠纷的情况下，罔顾事实予以备案，严重侵害了申请人的合法权益。被申请人的备案行为造成了申请人与该小区物业服务合同法律关系的灭失，其备案行为通过确认第二次招标行为有效直接否定了第一次招标行为。被申请人的备案决定与申请人存在法律上的利害关系，严重侵害了申请人的公平竞争权。三、被申请人的备案行为违法。1.备案行为事实不清、证据不足。申请人于2024年1月10日曾就业委会在招标活动中的违法行为进行过投诉，被申请人也曾就此组织过纠纷处理。被申请人明知两次招标投标活动存在法律争议，对第一次招标活动是否违法、存在何种违法情形以及业委会作出流标决定事实是否清楚、程序是否合法等事实在备案活动中均未查明，对第二次招标是否合法、程序是否适当等问题也未查清，便对温州某公司与嘉业委会的物业服务合同予以备案，明显属于事实不清，证据不足。2.备案程序违法。被申请人未履行法定审查义务就备案，违反法定程序和正当法律程序。被申请人明知申请人与嘉华景苑业委会存在纠纷，该合同纠纷已由龙湾区人民法院受理立案，备案行为与申请人存在重大利害关系。根据《浙江省行政程序办法》第五条第二款规定，被申请人在未听取申请人的陈述和申辩的情况下，直接作出备案决定，其行为违反了法定程序。根据《温州市物业管理项目招标投标办法》第六条规定，本项目规划总建筑面积115824.67平方米，按规定应当组织公开招标，而第二次业主采用邀请招标，违反法定程序。被申请人在未查明招标程序违法的情况下予以备案，明显属于违反正当法律程序。四、被申请人的备案行为属于无效行政行为。被申请人作出的备案决定没有作出时间，行政行为的法律效力始于行政行为生效，一个没有具体作出时间的行政行为显然无法确定其法律效力，属于重大且明显的违法行为。根据《中华人民共和国行政复议法》规定，应当确认该行政行为无效。复议审理过程中，复议机关通过电话听取申请人意见，申请人代理律师表示阅卷后并无其他补充意见，以行政复议申请书为准。综上，被申请人的备案行为事实不清，证据不足，程序违法，请求复议机关确认被申请人的备案行为无效或者撤销备案决定。 被申请人称：一、被申请人作出的物业服务合同备案行为不属于行政复议范围。1.被申请人作出的物业服务合同备案行为不属于行政行为。《国务院法制办对《关于〈物业管理条例〉第十六条的请示》的答复》（国法秘函〔2005〕439号）规定：“《物业管理条例》第十六条第一款规定：‘业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。’这里的‘备案’是一种告知，不具有行政许可的性质。”参照该解释，《温州市物业管理条例》第四十六条第三款中的物业服务合同备案只是被申请人作为物业主管部门收取物业服务人提交的材料以存案的行为，是一种行政管理措施，不具有行政许可或行政确认性质。2.物业服务合同备案不具备行政行为的必备特征，不属于行政行为。行政行为应当具有公定力、确定力、拘束力、执行力，如果不具备上述拘束力、执行力等特征，则不属于行政行为。如上所述，物业服务合同备案只是行政部门收取物业服务人提交的材料以存案的行为，并没有产生具体的权利义务内容要求行政相对人遵守，故被复备案行为并不具有拘束力，更谈不上采取强制措施使行政相对人履行有关义务，因此也不具备执行力。可见，被复备案行为不具备行政行为的必备特征，非行政行为，不属于《中华人民共和国行政复议法》第十一条规定的行政复议范围。二、申请人主体不适格。首先，根据《温州市物业管理条例》第四十六条第三款规定，物业服务合同备案系由与业委会签订物业服务合同的物业服务人向物业主管部门提出。本案中系由温州某公司向被申请人备案其与业委会签订的《物业服务委托合同》。因此，即使被申请人作出的备案行为属于可复议的行政行为，申请人显然也不属于行政相对人。其次，申请人与被申请人作出的备案行为不具有利害关系。根据《民法典》第二百七十八条第一款第（四）项、第二款以及《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项等规定，龙湾区某小区选聘物业服务企业并签订物业管理合同，由该小区业主共同决定即业主大会依法表决通过即可确定，无须相关政府部门审批。如上所述，物业服务合同备案只是被申请人对有关材料进行收取、存案的行为，是一种行政管理措施，不具有行政许可或行政确认性质。被申请人是否予以备案不影响相关物业服务合同的法律效力，更不会导致申请人与龙湾区某小区物业服务合同关系灭失的情况。因此，申请人不是行政相对人，且与被复备案行为不具有利害关系，故不具有申请复议的主体资格。三、被申请人的备案行为合法，程序正当。根据《温州市物业管理条例》第四十六条第三款规定，温州某公司于2024年3月20日与业委会签订《物业服务委托合同》，后该公司向被申请人提交了物业管理合同备案表、业主大会决议、物业服务合同、小区物业管理方案、业委会街道备案证明、委托书、办理人身份证复印件等备案材料。被申请人对前述备案材料进行形式审查后认为符合备案条件，遂于2024年4月2日在备案表上盖章完成备案。被申请人作出的备案内容完整，合法合规，程序正当。申请人认为被申请人应对物业管理合同备案进行实质审查并听取申请人的陈述申辩意见，没有法律依据。被申请人作为辖区物业管理部门对物业服务合同只负有进行备案登记的法定职责，而没有对物业服务合同是否依法订立、是否有效进行认定的法定职责，而且相关规定也并未要求备案机关要对备案材料是否合法等进行实质审查。至于申请人提出的嘉华景苑业委会第一次招标后拒不与其签订物业服务合同的问题，属于当事双方之间的民事合同纠纷，不属于本案审理范围，相关利害关系人可以通过民事诉讼等其他法律途径解决。综上，被申请人作出的物业服务合同备案行为合法、程序正当，请求复议机关予以维持。 第三人温州某公司称：一、龙湾区某小区业委会于2024年2月20日对外公开选聘物业服务企业，并发布《龙湾区嘉华景苑业主委员会〔2024〕第1号关于嘉华景苑小区更换物业的公告》。温州某公司依照《物业更换公告》要求向嘉华景苑业委会报名并提交相关资料。业委会依照物业选聘流程召开业主大会、组织业主投票、公示等最终选任温州某公司为物业服务提供企业。后温州某公司与业委会就2024年4月1日至2025年12月29日期间的物业服务事项签订《物业服务委托合同》。业委会依法公开选聘物业服务企业，温州某公司也依照法律规定参与投标，亦未通过非正常手段干扰投标，整个投标过程合法合规，投标结果合法有效，且温州某公司与业委会签订书面物业服务合同，并于2024年4月1日入场提供相关物业服务。二、依据《龙湾区蒲州街道嘉华景苑小区业主委员会〔2024〕第4号文件》及业委会的签订物业合同通知书，温州某公司与该业委会签订《物业服务委托合同》。后根据物业合同备案要求，温州某公司向被申请人提出物业合同备案申请，经被申请人对备案材料进行审查，确认物业服务合同符合备案要求，于2024年4月2日作出备案确认。温州某公司就物业服务合同备案申请材料齐全、手续符合法律规定、程序合法有效，被申请人对涉案物业服务合同进行备案的行为合法有效，应予维持。三、申请人与业委会之间的纠纷，与本案没有关联，其无权就涉案物业服务合同备案提出异议。若申请人认为因自身权利与业委会存在争议，应另行通过民事诉讼解决。综上，被申请人作出的《物业管理服务合同备案表20240402》行为合法有效，请求复议机关维持被申请人作出的具体行政行为。 第三人龙湾区某小区业委会称：一、关于申请人所谓“中标”的事实。2023年12月25日下午14时30分，龙湾区某小区业委会委托浙江某项目管理有限公司代理的物业管理服务项目正式开标，共计四家单位参与投标，其中申请人于评分阶段得分最高。代理方当日送达中标结果公示表，并有三天异议期。期间，业主提出异议，包括申请人在内参与投标的四家单位皆在两年内有过行政处罚。根据《嘉华景苑小区物业管理服务项目招标文件》第一章第一条投标须知第十三项其他说明第3小节内容：投标单位两年内有不良信用行为或经行政部门行政处罚的，不得参加物业管理项目招投标。同时，根据《中华人民共和国招标投标法》《温州市物业管理项目招标投标法》《中华人民共和国评标委员会和评标方法暂行规定》第二十七条“因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标”之规定，五位评标人于2023年12月29日作出复评并签字确认流标。2024年1月4日，代理方公示流标结果，并由业委会盖章确认，并未向任何单位送达《中标通知书》。故此次招标项目流标结果符合招投标规定，并非申请人所说某小区“作出流标决定”，甚至于申请人一开始就没有投标的资格。申请人若有疑虑，应与代理方咨询协商。二、关于业委会选择新物业的事实。鉴于前次招标中代理方的疏忽和投标人隐瞒事实，业委会选择召开业主大会，直接投票选取业主满意的物业合作对象，由业委会负责发布公告，通过业主推荐或物业公司自愿报名的方式，收集材料，实地考察，最终温州某公司于2024年3月15日以第一名的票数胜出。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第五点：业主大会有权选聘和解聘物业服务企业。综上，嘉华景苑业委会认为被申请人的物业服务备案决定（合同备案号20240402号）事实清楚、程序合法、适用法律法规正确，请求复议机关依法予以维持。 本机关审理查明：2024年3月20日，第三人温州某公司与第三人龙湾区某小区业委会签订《物业服务委托合同》，双方在该合同第五十条中约定：“本合同以主管部门备案成功后生效”。2024年3月下旬，第三人温州某公司向被申请人申请物业服务合同备案，提交了物业管理合同备案表（合同备案号：20240402）、业主大会业主委员会备案证明（编号：蒲州街道第2020007号）、龙湾区某小区业主大会会议决议、物业服务委托合同、物业服务管理方案、委托办理人的授权委托书及身份证明、物业服务人营业执照等备案材料。经审核，被申请人于2024年4月2日在物业管理合同备案表上盖章予以备案。申请人不服，向本机关提起行政复议，要求撤销被申请人对第三人之间的物业服务合同进行备案（合同备案号20240402号）的行政行为。 另查明，申请人系龙湾区某小区的老物业公司，其物业服务合同约定服务期限于2023年12月届满。2023年11月，龙湾区某小区组织公开招标选聘新物业公司，申请人参与投标，并在评标阶段评审得分最高。因发现其他投标人存在两年内被行政处罚的情形，评委会对其投标文件做否决处理。2024年1月4日，第三人龙湾区某小区业委会发布《嘉华景苑小区物业管理服务项目流标公告》，以“经否决后本次有效标书少于3家”为由，决定对该次招标作流标处理。申请人未被确定为中标人，未收到中标通知书。后小区重新组织选聘物业公司，申请人未报名参加此次活动，最终第三人温州某公司被选聘为该小区的新物业公司。 以上事实有申请人提供的行政复议申请书、关于暂缓龙湾区某小区更换物业备案报告、法院诉讼情况和被申请人提供的行政复议答复书、物业管理合同备案表、业主大会业主委员会备案证明、业主大会会议决议、物业服务委托合同、物业服务管理方案、授权委托书、营业执照等证据证实。 本机关认为：根据《温州市物业管理条例》第五条第一款的规定，“市、县（市、区）住房和城乡建设管理部门是物业管理主管部门，负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。……”；第四十六条第三款的规定，“物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内向县（市、区）物业管理主管部门备案。”因此，被申请人对案涉物业服务合同具有履行备案职责的法定职权。 根据《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款第（二）项的规定，“行政复议机关收到行政复议申请后，应当在五日内进行审查。对符合下列规定的，行政复议机关应当予以受理……（二）申请人与被申请行政复议的行政行为有利害关系”。据此，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权申请行政复议。本案中，被申请人的备案事项为第三人温州某公司与第三人龙湾区某小区业委会之间的物业服务合同，申请人非该备案行为的相对人。依照《物业管理条例》《温州市物业管理条例》的规定，申请人能否与龙湾区某小区订立物业服务合同，取决于该小区业主是否决定选聘其为物业服务单位，系其与该小区业主之间的物业合同关系。被申请人对案涉物业服务合同是否备案、如何备案不影响申请人与嘉华景苑小区物业服务合同的成立。况且，行政备案并非物业服务合同的法定生效要件，第三人自愿约定将合同备案作为合同生效要件，属于其意思自治范畴。因此，被申请人对案涉物业服务合同进行备案并未创设申请人的权利义务，对其权利义务不产生实际影响，申请人与备案行为之间不存在利害关系。 申请人在复议申请中提出“被申请人的备案行为造成了申请人与龙湾区某小区小区物业服务合同法律关系的灭失，其备案行为通过确认第二次招标行为有效直接否定了第一次招标行为。被申请人的备案决定与申请人存在法律上的利害关系，严重侵害了申请人的公平竞争权”说法，本机关不予认可，具体分析如下：第一，招投标为订立合同的一种特殊方式，合同自中标通知书到达中标人时成立。申请人参与龙湾区某小区小区物业服务项目招投标属于平等民事主体活动，最终是否选聘申请人为物业服务企业以及是否与申请人订立、履行物业服务合同系该小区业主的选择，与被申请人对涉案物业服务合同的备案行为没有因果关系。申请人若认为嘉华景苑小区在采取招投标方式订立合同过程中违反有关义务或者存在侵权行为，亦可通过民事诉讼途径追究其法律责任。第二，根据《中华人民共和国招标投标法》第六十五条的规定，“投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本法有关规定的，有权向招标人提出异议或者依法向有关行政监督部门投诉”。针对龙湾区某小区未确定申请人为中标人、不向申请人发出中标通知书、另行选聘物业公司的行为，申请人若认为违反招投标有关法律规定的，应当通过上述法定救济途径解决。综上，申请人非案涉物业服务合同备案行为的相对人，亦与该行为不存在行政法上的利害关系。根据《中华人民共和国行政复议法》第三十三条的规定，本机关决定： 驳回申请人浙江某公司的行政复议申请。 如不服本行政复议决定，可在收到本行政复议决定书之日起十五日内向人民法院提出行政诉讼。 温州市龙湾区人民政府 2024年7月2日 |
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