| 温龙政复〔2023〕5号 | ||||
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温州市龙湾区人民政府 行政复议决定书
温龙政复〔2023〕5号 申请人：徐某 被申请人：温州市某区住房和城乡建设局 第三人：温州某房地产开发有限公司 第三人：某物业服务股份有限公司温州分公司 申请人不服被申请人于2023年1月4日在“浙里办”APP（查询码882*************65）作出的回复，于2023年1月15日向本机关提起行政复议。本机关依法受理并进行了审理。本案现已审理终结。 申请人称：根据被申请人回复所附截图内容（图一“列举某府的各个质量问题”，图二“表述某府存在问题高达2100条，目前达不到移交标准”），可以证实第三人某物业公司未办理承接查验手续。另查明，截至2023年1月15日，申请人所在的某府小区仍存在多处质量问题。经向蒲州派出所了解到，因经济纠纷问题，施工单位某集团至今未移交电力、智能设备（监控、门禁）等设施给建设单位第三人某房地产公司。小区保安也能证实该项目未移交给第三人某物业公司。申请人作为小区业主，有权对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。根据住房程序建设部通知印发《物业承接查验办法》第三十条的规定，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。第四十二条规定，建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记住企业信用档案，并予以通报。被申请人作为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作，应及时处理业主对物业的投诉。申请人多次向第三人索要承接查验报告无果后，又遭到多次的停电、锁电梯等恶性事件，怀疑第三人某物业无法拿到承接查验，却要求业主缴纳物业费，故向被申请人提起投诉，但被申请人的回复内容与实际不符，属于不履行监管职责。 被申请人称：一、信访答复内容符合规定。关于承接查验手续，物业回复该小区现已办理承接查验手续，并且将查出的问题已向第三人某房地产公司报告，房地产公司已经开始整改和维修，被申请人亦将相关资料回复申请人。关于物业收费，根据《温州市物业管理条例》第四十条第一款规定，业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用。案涉小区业主在签署商品房买卖合同时已知晓《前期物业服务手册》包括《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《前期物业服务方案》等相关约定，被申请人的回复符合法律规定。二、申请人不具有复议主体资格。根据《中华人民共和国行政复议法》第九条第一款的规定，被申请人收到的为匿名信访件，申请人未提交其是否为本案信访人的证据，故不具有行政复议的主体资格。三、自查化解情况。自收到答复通知书后，立即组织相关科室承办人员对案件事实进行审核，认为本案事实清楚，证据充分，原先作出的答复正确。被申请人于2023年1月28日同申请人电话联系面商，申请人拒绝调解，双方未能达成协商。综上，请求复议机关依法驳回申请人的复议申请。 第三人称：一、物业承接查验已经完成，申请人未提供证据证明其申请事实，所谓怀疑第三人物业公司并未进行承接查验仅是其单方揣测，并无任何依据。二、被申请人的回复认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、答复内容并无不当，应予以维持。综上，请求依法驳回申请人的复议申请。 本机关审理查明：2023年1月3日，申请人通过浙里办APP浙江省民呼我为统一平台以匿名方式（编号：WX20230103LJTCSC6Y）向被申请人反映:“某区某街道的某府小区电梯，2023年1月3日被总包恶意电子遥控锁住，导致业主在电梯里按不出来，威胁到人身安全，经了解是房开和总包存在经济纠纷，这种情况，小区的配套设施，相当于总包都还没有交给房开，物业更不可能从房开这里办理承接查验，现在物业还要收取物业费，属于违法行为，要求某区住建局查处。”2023年1月4日 ，被申请人答复：“经核，根据《温州市物业管理条例》第四十条第一款:业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用。物业回复该小区现已办理承接查验手续。并且将查出的问题已向地产报告，地产已经开始整改和维修（相关图片已上传至信访材料（信访人可见处）。”申请人不服，请求复议机关撤销被申请人的回复，并责令其重新作出回复，履行法定职责。 被申请人向本机关提供如下证据：1、《前期物业服务手册》，内容包含《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《前期物业服务方案》。《临时管理规约》第十七条规定，“本临时规约为建设单位制定，并在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。”第十八条规定，“本临时管理规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日起生效。业主（代表）大会成立并通过《管理规约》后，本临时管理规约废止。”《前期物业服务协议》签订主体甲方为某物业公司，乙方为购房人。该协议规定了物业费收费标准、缴费时间等事项。2、《承诺书》，证明业主已知晓并同意遵守手册内容。3、2022年10月9日承接查验启动会现场照片及会议记录。4、2022年10月21日某府（二期）公区及设施设备承接查验成果汇报材料邮件截图（显示“根据公司相关要求，职能工程于2022年10月9日开始承接查验，目前工作已基本结束，查验问题数2100条，共性问题占比70%，其中专项检查中景观7项、供配电和给排水6项、电梯6项、消防10项、智能化10项、土建及使用功能30项、使用功能类3项。现场的施工进度及施工瑕疵待整改等等，另外移交要求下重要项23条满足，一般项18条满足，目前还达不到移交的条件） 另查，根据申请人提供的查询编882*************65，后台可以查清本案匿名投诉件为申请人徐翔本人提交。 以上事实有申请人提供的浙里办信件查询码、身份证明、购房合同、第三人企业信息、数次投诉件资料和被申请人提供的平台信访系统登记、平台信访系统答复、基本情况登记表、前期物业服务手册、启动会、协调会照片、承接查验启动会会议记录、查验成果汇报材料邮件截图等证据证明。 本机关认为：根据《物业管理条例》第五条“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”的规定，被申请人温州市某区住房和城乡建设局具有负责对本行政区域内的物业管理活动实行监督的职权。住房和城乡建设部关于印发《物业承接查验办法》的通知（建房〔2010〕165号）第二条：“本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”第九条：“建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。”第十九条：“现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。”第二十条：“现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。”第二十一条：“建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。”第二十九条：“物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。” 第四十一条：“物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。”第四十二条：“建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。” 本案，申请人认为第三人某物业公司在未办理承接查验手续的情况下，向业主收取物业费的行为违法，要求被申请人予以查处。本案被申请人未就建设单位、物业服务企业是否存在未按照规定履行承接查验义务进行调查的情况下，径行向申请人回复称“物业回复该小区现已办理承接查验手续，并将查出的问题报地产，地产已开始整改和维修”，该回复缺乏事实依据。在复议阶段，被申请人和第三人均未向本机关提供已完成承接查验手续的相关证据，例如承接查验协议。根据在案证据，只能证明回复当日还达不到移交条件。故本机关认为，被申请人对于上述投诉件的处理，还存在事实调查不清、履职不到位的问题。对于物业费收取问题，本机关认为，根据《温州市物业管理条例》第四十条第一款规定：“业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用”，对于应当属于业主缴纳的费用，应按照相应法律规定缴纳。综上，本机关认为被申请人的回复明显不当。 根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项第1目、第5目和《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十五条的规定，本机关决定如下： 撤销被申请人温州市某区住房和城乡建设局于2023年1月4日在“浙里办”app平台上作出的回复，责令在法定期限内重新作出回复。 如不服本决定的，可以自接到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。
温州市龙湾区人民政府 2023年3月15日
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温州市龙湾区人民政府 行政复议决定书
温龙政复〔2023〕5号 申请人：徐某 被申请人：温州市某区住房和城乡建设局 第三人：温州某房地产开发有限公司 第三人：某物业服务股份有限公司温州分公司 申请人不服被申请人于2023年1月4日在“浙里办”APP（查询码882*************65）作出的回复，于2023年1月15日向本机关提起行政复议。本机关依法受理并进行了审理。本案现已审理终结。 申请人称：根据被申请人回复所附截图内容（图一“列举某府的各个质量问题”，图二“表述某府存在问题高达2100条，目前达不到移交标准”），可以证实第三人某物业公司未办理承接查验手续。另查明，截至2023年1月15日，申请人所在的某府小区仍存在多处质量问题。经向蒲州派出所了解到，因经济纠纷问题，施工单位某集团至今未移交电力、智能设备（监控、门禁）等设施给建设单位第三人某房地产公司。小区保安也能证实该项目未移交给第三人某物业公司。申请人作为小区业主，有权对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。根据住房程序建设部通知印发《物业承接查验办法》第三十条的规定，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。第四十二条规定，建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记住企业信用档案，并予以通报。被申请人作为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作，应及时处理业主对物业的投诉。申请人多次向第三人索要承接查验报告无果后，又遭到多次的停电、锁电梯等恶性事件，怀疑第三人某物业无法拿到承接查验，却要求业主缴纳物业费，故向被申请人提起投诉，但被申请人的回复内容与实际不符，属于不履行监管职责。 被申请人称：一、信访答复内容符合规定。关于承接查验手续，物业回复该小区现已办理承接查验手续，并且将查出的问题已向第三人某房地产公司报告，房地产公司已经开始整改和维修，被申请人亦将相关资料回复申请人。关于物业收费，根据《温州市物业管理条例》第四十条第一款规定，业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用。案涉小区业主在签署商品房买卖合同时已知晓《前期物业服务手册》包括《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《前期物业服务方案》等相关约定，被申请人的回复符合法律规定。二、申请人不具有复议主体资格。根据《中华人民共和国行政复议法》第九条第一款的规定，被申请人收到的为匿名信访件，申请人未提交其是否为本案信访人的证据，故不具有行政复议的主体资格。三、自查化解情况。自收到答复通知书后，立即组织相关科室承办人员对案件事实进行审核，认为本案事实清楚，证据充分，原先作出的答复正确。被申请人于2023年1月28日同申请人电话联系面商，申请人拒绝调解，双方未能达成协商。综上，请求复议机关依法驳回申请人的复议申请。 第三人称：一、物业承接查验已经完成，申请人未提供证据证明其申请事实，所谓怀疑第三人物业公司并未进行承接查验仅是其单方揣测，并无任何依据。二、被申请人的回复认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、答复内容并无不当，应予以维持。综上，请求依法驳回申请人的复议申请。 本机关审理查明：2023年1月3日，申请人通过浙里办APP浙江省民呼我为统一平台以匿名方式（编号：WX20230103LJTCSC6Y）向被申请人反映:“某区某街道的某府小区电梯，2023年1月3日被总包恶意电子遥控锁住，导致业主在电梯里按不出来，威胁到人身安全，经了解是房开和总包存在经济纠纷，这种情况，小区的配套设施，相当于总包都还没有交给房开，物业更不可能从房开这里办理承接查验，现在物业还要收取物业费，属于违法行为，要求某区住建局查处。”2023年1月4日 ，被申请人答复：“经核，根据《温州市物业管理条例》第四十条第一款:业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用。物业回复该小区现已办理承接查验手续。并且将查出的问题已向地产报告，地产已经开始整改和维修（相关图片已上传至信访材料（信访人可见处）。”申请人不服，请求复议机关撤销被申请人的回复，并责令其重新作出回复，履行法定职责。 被申请人向本机关提供如下证据：1、《前期物业服务手册》，内容包含《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《前期物业服务方案》。《临时管理规约》第十七条规定，“本临时规约为建设单位制定，并在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。”第十八条规定，“本临时管理规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日起生效。业主（代表）大会成立并通过《管理规约》后，本临时管理规约废止。”《前期物业服务协议》签订主体甲方为某物业公司，乙方为购房人。该协议规定了物业费收费标准、缴费时间等事项。2、《承诺书》，证明业主已知晓并同意遵守手册内容。3、2022年10月9日承接查验启动会现场照片及会议记录。4、2022年10月21日某府（二期）公区及设施设备承接查验成果汇报材料邮件截图（显示“根据公司相关要求，职能工程于2022年10月9日开始承接查验，目前工作已基本结束，查验问题数2100条，共性问题占比70%，其中专项检查中景观7项、供配电和给排水6项、电梯6项、消防10项、智能化10项、土建及使用功能30项、使用功能类3项。现场的施工进度及施工瑕疵待整改等等，另外移交要求下重要项23条满足，一般项18条满足，目前还达不到移交的条件） 另查，根据申请人提供的查询编882*************65，后台可以查清本案匿名投诉件为申请人徐翔本人提交。 以上事实有申请人提供的浙里办信件查询码、身份证明、购房合同、第三人企业信息、数次投诉件资料和被申请人提供的平台信访系统登记、平台信访系统答复、基本情况登记表、前期物业服务手册、启动会、协调会照片、承接查验启动会会议记录、查验成果汇报材料邮件截图等证据证明。 本机关认为：根据《物业管理条例》第五条“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”的规定，被申请人温州市某区住房和城乡建设局具有负责对本行政区域内的物业管理活动实行监督的职权。住房和城乡建设部关于印发《物业承接查验办法》的通知（建房〔2010〕165号）第二条：“本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”第九条：“建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。”第十九条：“现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。”第二十条：“现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。”第二十一条：“建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。”第二十九条：“物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。” 第四十一条：“物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。”第四十二条：“建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。” 本案，申请人认为第三人某物业公司在未办理承接查验手续的情况下，向业主收取物业费的行为违法，要求被申请人予以查处。本案被申请人未就建设单位、物业服务企业是否存在未按照规定履行承接查验义务进行调查的情况下，径行向申请人回复称“物业回复该小区现已办理承接查验手续，并将查出的问题报地产，地产已开始整改和维修”，该回复缺乏事实依据。在复议阶段，被申请人和第三人均未向本机关提供已完成承接查验手续的相关证据，例如承接查验协议。根据在案证据，只能证明回复当日还达不到移交条件。故本机关认为，被申请人对于上述投诉件的处理，还存在事实调查不清、履职不到位的问题。对于物业费收取问题，本机关认为，根据《温州市物业管理条例》第四十条第一款规定：“业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用”，对于应当属于业主缴纳的费用，应按照相应法律规定缴纳。综上，本机关认为被申请人的回复明显不当。 根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项第1目、第5目和《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十五条的规定，本机关决定如下： 撤销被申请人温州市某区住房和城乡建设局于2023年1月4日在“浙里办”app平台上作出的回复，责令在法定期限内重新作出回复。 如不服本决定的，可以自接到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。
温州市龙湾区人民政府 2023年3月15日
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