| 温龙政复〔2023〕223号 | ||||
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温州市龙湾区人民政府 行政复议决定书 温龙政复〔2023〕223号 申请人：章某聪 被申请人：温州市龙湾区住房和城乡建设局 第三人：温州某房地产开发有限公司 申请人不服被申请人2023年8月9日作出的（编号：WX2*************GB）信访回复。于2023年9月11日向本机关提出复议申请。本机关依法受理并进行了审理，因本案情况复杂，本机关依法决定延期30日。本案现已审理终结。 申请人称：此前，申请人于浙江省民呼我为统一平台发起投诉 (事项编号 WX2*************GB)，龙湾区住建局的答复存在诸多问题。问题如下:问题一、该局表示“我局已督促某物业必须保障小区业主对承接查验的知情权和监督权，物业回复已与投诉人沟通并会提供承接查验相关资料。”该条答复内容纯属空话，目前未有物业工作人员向本人提供资料，物业公司仍拒不出示相关承接查验手续。问题二、申请人提出“依法依规对某府物业长达一年未办理承接查验的行为立案查处。”该部门避而不谈。综上，申请人要求撤销该部门无效答复，并对申请人信访内容重新作出答复。 被申请人称：一、被申请人作出信访答复的基本事实。2023年8月2日，被申请人收到平台信访件，编号:WX2*************GB，主要内容为:“龙湾区住建局:本人为某府小区业主。现对照由你局提供的《温州某广场项目前期物业管理服务合同》地产、发现物业工作有大量未兑现，存在不履行合同约定的情况。1.合同要求，“按照《住字质量保证书》的要求，移交乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准和本物业规划设计要求。如存在质量问题，甲方应负责返修直至达到国家验收标准和本物业规划设计要求止。”截至目前，物业仍无法出具承接查验手续，大门人脸识别系统未投用，消防坏点无法修理。2.合同要求，“至少每半年向全体业主公布一次专项维修资金费用收支账目”。小区交付即将一年，从未向业主公布过专项维修资金费用收支账目。 3.合同要求，“甲方将物业移交乙方管理时，应按下列约定实现住户入住的条件: 提交规划验收、单体验收、综合验收、消防验收、水电验收、环卫验收等资料。提交本物业区域内各项设备的供应商名录、设备保修卡、联络人等资料”。目前物业无法出具以上资料。4.合同要求“小区应环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。”目前果皮箱、垃圾中转站等保洁设备均无。5.合同要求，“甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天 1%交纳滞纳金。”现要求地产、物业赔付相关滞纳金。6.合同要求，“停车场地保持平整，无积水。”现小区地板大面积渗水、积水。7.合同要求，“接到报修后30分钟内到现场”,实则根本未履行半小时到达现场约定。天天报修物业无人答应。依据以上，现要求龙湾区住建局: 1.依法依规对某府物业长达一年未办理承接查验的行为立案查处，并将某物业公司进行信用惩戒。2.住建局有物业收费的资质评定。要求龙湾住建对某物业降低收费资质，对于物业大量未能实现合同约定的情况，不能按照2.1的最高物业费收费。且依据合同要求“甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。”要求地产、物业赔付相关滞纳金。3.龙湾住建应责令某物业退还物业费，因公共区域未移交，物业不能履行管理职责，这边帮某房开欺压业主，那边找业主收钱，两头吃。且物业费属于民事责任，后期某府全体业主不缴纳物业费是自由选择，但某物业收取物业费是在龙湾住建验收的帮助下进行，住建局理应承担自身监管失职的责任，不能欺负澜悦府群众。”2023年8月9日被申请人答复如下:“尊敬的网友您好，您反映的问题我们已经收到。经区住建局调查了解，现将答复意见回复如下:一、我局已督促某悦物业服务企业做好对小区的管理，要按物业服务合同履行职责。二、经核，我局已督促某物业必须保障小区业主对承接查验的知情权和监督权，物业回复已与投诉人沟通并会提供承接查验相关资料。关于某府小区承接查验引发的矛盾纠纷，我局会将该情况纳入2023年度住宅小区物业服务考核评价，并视情况纳入企业不良信息。关于业主反映的资质评定事项，现物业资质等级已取消评定。关于业主反映的收费事项，建议向市监部门反映。关于业主反映的赔偿滞纳金事项，建议通过司法途径解决。关于业主反映的公共区域没有移交的事项，缴纳物业费这个事项，属于双方是否对前期物业服务合同的履行，属于双方民事关系，住建部门没有任何法律依据责令物业服务企业退还物业费，建议通过司法途径解决。关于物业费的事项，根据《浙江省物业管理条例》第三十八条: 业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主如有意见，建议尽快成立业委会，召开业主大会，由全体业主决定是否重新招聘物业服务企业，协商签订物业服务合同。感谢您对我们工作的理解与支持!承办单位:区住建局(物业管理科)联系方式:0577-8635XXXX” 二、信访答复内容符合规定。某府业主向被申请人信访平台反映物业问题，被申请人已经进行核查，并予以答复。根据《物业承接查验办法》第四十二条，建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正; 逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。被申请人对承接查验管理主要通过责令改正和信用管理的方式。房开已经和物业管理公司签订物业承接协议，被申请人也已督促新城和物业必须保障小区业主对承接查验的知情权和监督权，关于某府小区承接查验引发的矛盾纠纷，被申请人会将该情况纳入 2023年度住宅小区物业服务考核评价，并视情况纳入企业不良信息。申请人和物业公司关于前期物业服务合同履行争议，属于民事法律关系，被申请人无法律依据责令物业服务企业退还物业费，建议通过司法途径解决。复议答复期间，经被申请人与申请人沟通暂无法化解，被申请人将进一步沟通争取化解争议。申请人反映的问题，属于涉及小区公共利益的事项，被申请人已经一一作出解答。申请人不具有提起行政复议的主体资格，对于申请人的复议应予以驳回。 综上所述，请复议机关依法驳回申请人的复议申请。 第三人称：被申请人的问复基于事实，程序合法，应当予以维持。物业承接查验的主体为案涉小区的物业服务公司,第三人与本案不其有关联性。况且，在本案中，被申请人的回复中已经明确了，对于案涉小区物业服务公司的承接查验报告已经进行督促，并对相应情况纳入住宅小区物业服务考核评价，已经尽到监管职能。并且，申请人在温龙政复〔2023〕222号中就同一事项提出了行政复议，依法不应予以重复处理。 综上，请贵局依法驳回申请人的复议申请。 本机关审理查明：2023年8月2日，被申请人收到平台信访件，编号:WX2*************GB，主要内容为:“要求龙湾区住建局: 1.依法依规对某府物业长达一年未办理承接查验的行为立案查处，并将某物业公司进行信用惩戒。2.住建局有物业收费的资质评定。要求龙湾住建对新城悦物业降低收费资质，对于物业大量未能实现合同约定的情况，不能按照2.1的最高物业费收费。且依据合同要求“甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。”要求地产、物业赔付相关滞纳金。3.龙湾住建应责令新城悦物业退还物业费，因公共区域未移交，物业不能履行管理职责，这边帮新城房开欺压业主，那边找业主收钱，两头吃。且物业费属于民事责任，后期某府全体业主不缴纳物业费是自由选择，但某物业收取物业费是在龙湾住建验收的帮助下进行，住建局理应承担自身监管失职的责任，不能欺负澜悦府群众。”2023年8月9日被申请人答复如下:“尊敬的网友您好，您反映的问题我们已经收到。经区住建局调查了解，现将答复意见回复如下:一、我局已督促新城悦物业服务企业做好对小区的管理，要按物业服务合同履行职责。二、经核，我局已督促新城悦物业必须保障小区业主对承接查验的知情权和监督权，物业回复已与投诉人沟通并会提供承接查验相关资料。关于某小区承接查验引发的矛盾纠纷，我局会将该情况纳入2023年度住宅小区物业服务考核评价，并视情况纳入企业不良信息。关于业主反映的资质评定事项，现物业资质等级已取消评定。关于业主反映的收费事项，建议向市监部门反映。关于业主反映的赔偿滞纳金事项，建议通过司法途径解决。关于业主反映的公共区域没有移交的事项，缴纳物业费这个事项，属于双方是否对前期物业服务合同的履行，属于双方民事关系，住建部门没有任何法律依据责令物业服务企业退还物业费，建议通过司法途径解决。关于物业费的事项，根据《浙江省物业管理条例》第三十八条: 业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主如有意见，建议尽快成立业委会，召开业主大会，由全体业主决定是否重新招聘物业服务企业，协商签订物业服务合同。感谢您对我们工作的理解与支持!承办单位:区住建局(物业管理科)联系方式:0577-8635XXXX” 以上事实有申请人提供的行政复议申请书、普通发票、信访平台截图、身份证明等，被申请人提供的行政复议答复书、平台信访系统登记、平台信访系统登记答复、基本情况登记表等，第三人提供书面陈述意见等证据证实。 本机关认为：《浙江省物业管理条例》第四条规定：“县级以上人民政府房产行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。”；第四十六条第三款：“物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。”；第五十六条规定：“ 物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。”《温州市物业服务企业信用信息管理办法》第四条第二款规定：“县（市、区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业信用信息监督管理，负责信用信息采集、审核和认定等工作。”；第十二条第一款规定：“物业服务企业信用等级评定以前一年度（自1月1日起至12月31日止）认定的信用信息作为评定依据，于每年2月底前完成。”；第十五条第一款规定：“市物业管理行政主管部门每年3月底前，通过发文、网站公示等方式向社会公开物业服务企业前一年度的信用等级及相关信息。” 本案中，2023年8月2日申请人通过平台向被申请人提起信访件编号:WX2*************GB，其主要内容为：“（一）要求被申请人依法依规对某府物业长达一年未办理承接查验的行为立案查处。（二）要求对某物业公司进行信用惩戒、降低收费资质。（三）要求某物业退还物业费及滞纳金等问题。” 关于问题（一）、本机关在温龙政复〔2023〕65号《行政复议决定书》已作出决定，这里不再赘述。 关于问题（二）、根据2018年3月8日住房和城乡建设部发布关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定，物业资质等级已取消评定。对于信用惩戒问题，被申请人回复：“我局会将该情况纳入2023年度住宅小区物业服务考核评价，并视情况纳入企业不良信息。”根据《温州市物业服务企业信用信息管理办法》被申请人作为龙湾区行政区域内物业管理行政主管部门依法负责信用信息采集、审核和认定等工作，上述回复符合该管理办法的相关规定，本机关予以支持。 关于问题（三）、被申请人回复：“属于双方民事关系，建议通过司法途径解决。”上述回复符合《浙江省物业管理条例》第五十六规定，本机关予以支持。 综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，本机关决定如下： 维持被申请人于2023年8月9日作出的信访答复(编号：WX2*************GB)。 申请人如不服本决定的，可以自接到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。 温州市龙湾区人民政府 2023年11月30日 |
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温州市龙湾区人民政府 行政复议决定书 温龙政复〔2023〕223号 申请人：章某聪 被申请人：温州市龙湾区住房和城乡建设局 第三人：温州某房地产开发有限公司 申请人不服被申请人2023年8月9日作出的（编号：WX2*************GB）信访回复。于2023年9月11日向本机关提出复议申请。本机关依法受理并进行了审理，因本案情况复杂，本机关依法决定延期30日。本案现已审理终结。 申请人称：此前，申请人于浙江省民呼我为统一平台发起投诉 (事项编号 WX2*************GB)，龙湾区住建局的答复存在诸多问题。问题如下:问题一、该局表示“我局已督促某物业必须保障小区业主对承接查验的知情权和监督权，物业回复已与投诉人沟通并会提供承接查验相关资料。”该条答复内容纯属空话，目前未有物业工作人员向本人提供资料，物业公司仍拒不出示相关承接查验手续。问题二、申请人提出“依法依规对某府物业长达一年未办理承接查验的行为立案查处。”该部门避而不谈。综上，申请人要求撤销该部门无效答复，并对申请人信访内容重新作出答复。 被申请人称：一、被申请人作出信访答复的基本事实。2023年8月2日，被申请人收到平台信访件，编号:WX2*************GB，主要内容为:“龙湾区住建局:本人为某府小区业主。现对照由你局提供的《温州某广场项目前期物业管理服务合同》地产、发现物业工作有大量未兑现，存在不履行合同约定的情况。1.合同要求，“按照《住字质量保证书》的要求，移交乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准和本物业规划设计要求。如存在质量问题，甲方应负责返修直至达到国家验收标准和本物业规划设计要求止。”截至目前，物业仍无法出具承接查验手续，大门人脸识别系统未投用，消防坏点无法修理。2.合同要求，“至少每半年向全体业主公布一次专项维修资金费用收支账目”。小区交付即将一年，从未向业主公布过专项维修资金费用收支账目。 3.合同要求，“甲方将物业移交乙方管理时，应按下列约定实现住户入住的条件: 提交规划验收、单体验收、综合验收、消防验收、水电验收、环卫验收等资料。提交本物业区域内各项设备的供应商名录、设备保修卡、联络人等资料”。目前物业无法出具以上资料。4.合同要求“小区应环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。”目前果皮箱、垃圾中转站等保洁设备均无。5.合同要求，“甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天 1%交纳滞纳金。”现要求地产、物业赔付相关滞纳金。6.合同要求，“停车场地保持平整，无积水。”现小区地板大面积渗水、积水。7.合同要求，“接到报修后30分钟内到现场”,实则根本未履行半小时到达现场约定。天天报修物业无人答应。依据以上，现要求龙湾区住建局: 1.依法依规对某府物业长达一年未办理承接查验的行为立案查处，并将某物业公司进行信用惩戒。2.住建局有物业收费的资质评定。要求龙湾住建对某物业降低收费资质，对于物业大量未能实现合同约定的情况，不能按照2.1的最高物业费收费。且依据合同要求“甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。”要求地产、物业赔付相关滞纳金。3.龙湾住建应责令某物业退还物业费，因公共区域未移交，物业不能履行管理职责，这边帮某房开欺压业主，那边找业主收钱，两头吃。且物业费属于民事责任，后期某府全体业主不缴纳物业费是自由选择，但某物业收取物业费是在龙湾住建验收的帮助下进行，住建局理应承担自身监管失职的责任，不能欺负澜悦府群众。”2023年8月9日被申请人答复如下:“尊敬的网友您好，您反映的问题我们已经收到。经区住建局调查了解，现将答复意见回复如下:一、我局已督促某悦物业服务企业做好对小区的管理，要按物业服务合同履行职责。二、经核，我局已督促某物业必须保障小区业主对承接查验的知情权和监督权，物业回复已与投诉人沟通并会提供承接查验相关资料。关于某府小区承接查验引发的矛盾纠纷，我局会将该情况纳入2023年度住宅小区物业服务考核评价，并视情况纳入企业不良信息。关于业主反映的资质评定事项，现物业资质等级已取消评定。关于业主反映的收费事项，建议向市监部门反映。关于业主反映的赔偿滞纳金事项，建议通过司法途径解决。关于业主反映的公共区域没有移交的事项，缴纳物业费这个事项，属于双方是否对前期物业服务合同的履行，属于双方民事关系，住建部门没有任何法律依据责令物业服务企业退还物业费，建议通过司法途径解决。关于物业费的事项，根据《浙江省物业管理条例》第三十八条: 业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主如有意见，建议尽快成立业委会，召开业主大会，由全体业主决定是否重新招聘物业服务企业，协商签订物业服务合同。感谢您对我们工作的理解与支持!承办单位:区住建局(物业管理科)联系方式:0577-8635XXXX” 二、信访答复内容符合规定。某府业主向被申请人信访平台反映物业问题，被申请人已经进行核查，并予以答复。根据《物业承接查验办法》第四十二条，建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正; 逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。被申请人对承接查验管理主要通过责令改正和信用管理的方式。房开已经和物业管理公司签订物业承接协议，被申请人也已督促新城和物业必须保障小区业主对承接查验的知情权和监督权，关于某府小区承接查验引发的矛盾纠纷，被申请人会将该情况纳入 2023年度住宅小区物业服务考核评价，并视情况纳入企业不良信息。申请人和物业公司关于前期物业服务合同履行争议，属于民事法律关系，被申请人无法律依据责令物业服务企业退还物业费，建议通过司法途径解决。复议答复期间，经被申请人与申请人沟通暂无法化解，被申请人将进一步沟通争取化解争议。申请人反映的问题，属于涉及小区公共利益的事项，被申请人已经一一作出解答。申请人不具有提起行政复议的主体资格，对于申请人的复议应予以驳回。 综上所述，请复议机关依法驳回申请人的复议申请。 第三人称：被申请人的问复基于事实，程序合法，应当予以维持。物业承接查验的主体为案涉小区的物业服务公司,第三人与本案不其有关联性。况且，在本案中，被申请人的回复中已经明确了，对于案涉小区物业服务公司的承接查验报告已经进行督促，并对相应情况纳入住宅小区物业服务考核评价，已经尽到监管职能。并且，申请人在温龙政复〔2023〕222号中就同一事项提出了行政复议，依法不应予以重复处理。 综上，请贵局依法驳回申请人的复议申请。 本机关审理查明：2023年8月2日，被申请人收到平台信访件，编号:WX2*************GB，主要内容为:“要求龙湾区住建局: 1.依法依规对某府物业长达一年未办理承接查验的行为立案查处，并将某物业公司进行信用惩戒。2.住建局有物业收费的资质评定。要求龙湾住建对新城悦物业降低收费资质，对于物业大量未能实现合同约定的情况，不能按照2.1的最高物业费收费。且依据合同要求“甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。”要求地产、物业赔付相关滞纳金。3.龙湾住建应责令新城悦物业退还物业费，因公共区域未移交，物业不能履行管理职责，这边帮新城房开欺压业主，那边找业主收钱，两头吃。且物业费属于民事责任，后期某府全体业主不缴纳物业费是自由选择，但某物业收取物业费是在龙湾住建验收的帮助下进行，住建局理应承担自身监管失职的责任，不能欺负澜悦府群众。”2023年8月9日被申请人答复如下:“尊敬的网友您好，您反映的问题我们已经收到。经区住建局调查了解，现将答复意见回复如下:一、我局已督促新城悦物业服务企业做好对小区的管理，要按物业服务合同履行职责。二、经核，我局已督促新城悦物业必须保障小区业主对承接查验的知情权和监督权，物业回复已与投诉人沟通并会提供承接查验相关资料。关于某小区承接查验引发的矛盾纠纷，我局会将该情况纳入2023年度住宅小区物业服务考核评价，并视情况纳入企业不良信息。关于业主反映的资质评定事项，现物业资质等级已取消评定。关于业主反映的收费事项，建议向市监部门反映。关于业主反映的赔偿滞纳金事项，建议通过司法途径解决。关于业主反映的公共区域没有移交的事项，缴纳物业费这个事项，属于双方是否对前期物业服务合同的履行，属于双方民事关系，住建部门没有任何法律依据责令物业服务企业退还物业费，建议通过司法途径解决。关于物业费的事项，根据《浙江省物业管理条例》第三十八条: 业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主如有意见，建议尽快成立业委会，召开业主大会，由全体业主决定是否重新招聘物业服务企业，协商签订物业服务合同。感谢您对我们工作的理解与支持!承办单位:区住建局(物业管理科)联系方式:0577-8635XXXX” 以上事实有申请人提供的行政复议申请书、普通发票、信访平台截图、身份证明等，被申请人提供的行政复议答复书、平台信访系统登记、平台信访系统登记答复、基本情况登记表等，第三人提供书面陈述意见等证据证实。 本机关认为：《浙江省物业管理条例》第四条规定：“县级以上人民政府房产行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。”；第四十六条第三款：“物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。”；第五十六条规定：“ 物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。”《温州市物业服务企业信用信息管理办法》第四条第二款规定：“县（市、区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业信用信息监督管理，负责信用信息采集、审核和认定等工作。”；第十二条第一款规定：“物业服务企业信用等级评定以前一年度（自1月1日起至12月31日止）认定的信用信息作为评定依据，于每年2月底前完成。”；第十五条第一款规定：“市物业管理行政主管部门每年3月底前，通过发文、网站公示等方式向社会公开物业服务企业前一年度的信用等级及相关信息。” 本案中，2023年8月2日申请人通过平台向被申请人提起信访件编号:WX2*************GB，其主要内容为：“（一）要求被申请人依法依规对某府物业长达一年未办理承接查验的行为立案查处。（二）要求对某物业公司进行信用惩戒、降低收费资质。（三）要求某物业退还物业费及滞纳金等问题。” 关于问题（一）、本机关在温龙政复〔2023〕65号《行政复议决定书》已作出决定，这里不再赘述。 关于问题（二）、根据2018年3月8日住房和城乡建设部发布关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定，物业资质等级已取消评定。对于信用惩戒问题，被申请人回复：“我局会将该情况纳入2023年度住宅小区物业服务考核评价，并视情况纳入企业不良信息。”根据《温州市物业服务企业信用信息管理办法》被申请人作为龙湾区行政区域内物业管理行政主管部门依法负责信用信息采集、审核和认定等工作，上述回复符合该管理办法的相关规定，本机关予以支持。 关于问题（三）、被申请人回复：“属于双方民事关系，建议通过司法途径解决。”上述回复符合《浙江省物业管理条例》第五十六规定，本机关予以支持。 综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，本机关决定如下： 维持被申请人于2023年8月9日作出的信访答复(编号：WX2*************GB)。 申请人如不服本决定的，可以自接到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。 温州市龙湾区人民政府 2023年11月30日 |
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